物業管理的資金運行

　　物業管理的資金運行是一種動態的流程。物業管理企業要嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定，堅決抵制亂收費、亂分攤，應精打細算，實事求是，調集和使用好各類資金。首要前提是必須掌握資金運行的各項原則。

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　　物業管理企業是一個以經營管理為特征的服務行業，它在經濟上是一個獨立核算、自負盈虧、自主經營的企業法人。公司在運行中一方面要盡量減少業主的負擔，做到服務好、收支少、質量高；另一方面又應努力開拓與物業管理相關的多種經營、廣開財源，以達到自我完善、自我運轉、自我發展之目的。應該看到，物業管理這門行當有其特殊性。實踐證明，物業管理的資金運行往往與規模經濟、規模效益有密切的關系。就物業管理公司本身來講，管理、經營與服務又應是融為一體的。

　　以業養業這一原則的基本要求是：在物業管理中要求堅持“取之于民，用之于民”，逐步實現“以房養房”、“以區養區”。物業管理中各類費用的測定、收支，均應考慮“業主至上，方便住戶，服務周到，合理合法”。

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　　由于各類物業管理收費是根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。國內物業管理市場尚處于起步和發展階段，在核定各類收費標準時，應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、住戶的利益，既要有利于物業管理企業的價值補償，也要考慮業戶的經濟隨能力。具體收費標準，因地制宜，以物業管理服務發生的成本為基礎，結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定；還應根據物價水平的變化適時進行調整。

　　“合理”即在物業管理實際操作中，各項費用分攤要合理，測算合乎實際，不能有水分，要一視同仁。

　　“公平”，即要平等協商、兩相情原，委托方和管理方的權利義務相等、雙方都不吃虧。

　　在實際操作中就需要注意以下幾點：

　　1．管理服務費收取標準應進行科學合理測算評估，使業主的能力與物業管理實際水平、服務深度相平衡；

　　2．要充分考慮不同檔次、不同類別的物業，不同對象、不同消費層次的需求，體現優質優價、公平合理，不可相互攀比；

　　3．在住宅區內的辦公或商業經營用房，可在原收費標準基礎上按150%-200%來征收其管理費這是因為在物業管理中相應發生的勞力投入（如保安、清潔）及費用也有所增加。

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　　民主管理的原則，亦包含物業管理企業在資金運用中的公開的原則。物業管理關系千家百戶，資金運行、維修基金籌措，以及管理服務費的收與支出都與老百姓密切相關，因而必須按照民主與公開的原則辦事。

　　這一原則的基本要求是，物業管理企業要公開服務項目和收費標準，規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務，并實行明碼標價，定期向業戶公布收支情況，接受業戶監督。

　　民主管理就要新生業主和業主委員會的意見，使管理費、維修基金等費用收支、使用、保管能有一個遠東的操作順序。物業管理企業要接受物業所有人和使用人的監督，各類收費應通過契約或協商，并報經物價部門審核鑒證，作好年度的會計審計及定期向業主公布賬目。

　　在實際操作中，物業管理企業籌措維修基金，收取管理服務費，均應有收費的依據，并將其向業戶公開，以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中，對管理者酬金的確定，也應讓業戶理解。如發生上年度管理費虧損，需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準，更需按民主管理的原則進行系列工作。

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　　資金運用中，堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，一是能規范物業管理企業資金的規范化動作，二是能確保業戶的根本利益不受損害，對業戶、對企業、對國家均有利。

　　目前，在物業管理市場上，尚存在著一些不夠規范的資金運行現象。特別是對維修基金的管理。

　　1．有的開發公司不落實商品房出售人應提供的維修基金；

　　2．有的物業管理企業自選將維修基金移作它用；

　　3．有的業主委員會未經討論，挪用維修基金用作融資等等。

　　物業管理的資金運行中必須堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會，均需共同遵循。

　　《上海市居住物業管理條例》明確規定：“公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時，應當設立物業維修基金”?！白≌鍪蹎挝粦攲⑽飿I維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。維修基金應按幢立帳、按戶核算”“物業維修基金應當用于住宅的共同部位、共同設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用”?！皹I主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督”。上述規定的基本精神適用于一切業。

　　總之，物業管理的資金運行必須按照上述四個原則，結合操作，缺一不可，才能保證物業管理的收費合理、使用得當，并使物業管理企業和業戶雙方滿意，使物業管理服務活動在經濟上得到保證。